מתוך יישור קו עם גלי ההתחדשות השוטפים את ישראל, וכראוי לבירתה של המדינה המתחדשת (והמתמודדת עם המחסור ביחידות דיור, במקביל לאיומי רעידות האדמה), אף עיריית ירושלים, כשאר הערים, כתבה תכנית משלה המתייחסת להתחדשות העירונית שלה בשילוב תמ"א 38 (על כל תיקוניה) ופרויקטי פינוי בינוי בשטחה. לצורך תכנית ההתחדשות, חולקה העיר לארבעה אזורים מרכזיים, ואלו הם – העיר ההיסטורית ואזורי השימור, העיר העתיקה, אזורים שמיועדים לפרויקטי התחדשות עירונית ושאר חלקי העיר ירושלים. בעת כתיבת התכנית, ביצעה העירייה הפרדה בין השכונות החדשות לבין שכונות ותיקות יותר, אשר מהוות בסיס בהיסטוריה של העיר, וזאת כדי לשמר צביונה הייחודי של העיר. את התשריט לתכנית 10038, ניתן לראות בקישור זה.
תכנית 10038
תכנית המתאר של ירושלים, אשר מתווה את המדיניות התכנונית להתחדשות עירונית בירושלים, מצביעה על שלוש שכונות מרכזיות כאזורים המיועדים להתחדשות עירונית קריית מנחם, גוננים / קטמונים וקריית מנחם. מתוקפה של תכנית המתאר העירוני מכינה עיריית ירושלים ומגישה תכניות-אב ותכניות מתאר לכלל השכונות בעיר. תכניות האב מגדירות באופן כוללני-עקרוני את מדיניות התכנון והסייגים הנוגעים לפיתוחו של אזור מסוים, כשהן, בד"כ, מתייחסות לרובע או לשכונה, ומגדירות כיצד ייראו השלדים בציבוריים באזור (מבני הציבור, החניות, הכבישים, השטחים הירוקים וכיו"ב). אבל, למרות חשיבותן, על בסיסן לא ניתן, באופן אוטומטי, להוציא היתרי בניה, אלא קיים צורך בהגשת בקשה לתב"ע (תכנית בניין עיר) למוסדות הרלוונטיים לכל מבנה או אזור בו עתידים להתבצע בניה או שינוי כלשהו.
שכונות בולטות בתכנית 10038
כאמור, התכנית מתייחסת לכל השכונות בהן נדרשת תמ"א 38, יחד עם זאת, ישנן מספר שכונות בהן כבר מורגשים התהליכים הראשונים והתכנית כבר יצאה לדרכה, למשל:
תכנית האב של קטמונים ח'-ט
במסגרת תכנית האב מוצעת תוספת של כ-2,900 יח"ד על כ-2,350 יח"ד אשר קיימות בשכונה. מתוך השילוב בין ניתוח מאפייני בינוי קיימים ובדיקות שמאות, נוצרה חלוקת השכונה לשלושה סוגי מתחמים – הגרעין הוותיק של השכונה בו מוצע עיבוי הבינוי הקיים בתוספת של קומות והרחבתן של קומות קיימות במבנים, אזורים בהם קיימת ההיתכנות הכלכלית לפרויקטי פינוי-בינוי ואזורים בהם נדרשים (ומוצעים) פרויקטי פינוי-בינוי אולם כדאיותם הכלכלית היא נמוכה או שאינה קיימת. תבנית הבינוי המוצעת לאזור זה בתכנית האב היא ה"בלוק הפתוח, כלומר – בניה צפופה שאינה גבוהה (מבנים בני שש עד עשר קומות) ושילוב בין דירות מגורים איכותיות למבני ציבור, לשטחים הפתוחים ולשטחי המסחר. את תכנית האב לקטמונים, ניתן לראות בקישור זה.
תכנית המתאר של שכונת רחביה
תכנית המתאר המוצעת כוללת שטח של כ-650 דונם בשכונת רחביה וחלק מהשכונות הסמוכות לה (טלביה, שערי חסד וקריית שמואל). התכנית מגדירה שלושה אזורי פיתוח עיקריים, כשלכל אחד מהאזורים מוקנות זכויות לבניה חדשה ולתוספות בניה. במהלך התכנון בוצע סקר ונקבעו כ-150 מבנים המיועדים לשימור על פי קריטריונים שונים. בד בבד עם שימורם של הבניינים האיכותיים, הושם דגש תכנוני על שימור אופייה של הסביבה (בהתייחס לצביונם של הרחובות והגדרות, למשל) שימת לב ליחסיות גודלם של גושי הבניינים, ומתן מענה למצוקת החניה הקיימת בשכונות. את תכנית המתאר לרחביה וסביבותיה, ניתן לראות בקישור זה.
בתכניות נוספות במסגרת ההתחדשות העירונית בירושלים, תוכלו לעיין כאן.
אז אפשר לרוץ קדימה?
חכו, לא כל כך מהר!
בין שאיפותיה של עירייה (כל עירייה, ועיריית ירושלים אינה יוצאת דופן בכך) לבין האינטרסים של היזמים והקבלנים המבצעים לבין האינטרסים שלכם, כבעלי נכס, ישנם פערים גדולים מאד, אשר, באופן טבעי, גורמים לכך כי פרויקטי הבניה במסגרת תמ"א 38 עלולים להסתבך ולארוך זמן רב הרבה יותר מהמתוכנן. לכם, ככאלה שאינם אנשי מקצוע בתחום, אין (ולא צריכים להיות!) הכלים המקצועיים המתאימים הנדרשים לצורך ניטור עבודתו של הקבלן או ההגנה על האינטרסים שלכם למול הרשויות והגורמים השונים המעורבים בפרויקט. כך שאל תכנסו לפרויקט בניה כזה בלא מפקח תמ"א שהוא איש "שלכם"!
אליהו לאב, מנהל פרויקטים בעל ניסיון רב ומפקח בניה מקצועי, מלווה את הדיירים, לקוחותיו, ביחס האישי ובליווי הצמוד – משלבי תכנון הפרויקט ועד לסיומו – קבלת המפתח לדירה החדשה שלכם!
מידע:
https://www.tabanow.co.il/%D7%AA%D7%91%D7%A2/%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A9%D7%9C%D7%99%D7%9D/10038
