על הנייר, תוכנית תמ"א 38 נראית מצוין. כי מה רע? אתם סובלים אי נוחות לפרק זמן מסוים, שלאחריו, אתם זוכים בדירה גדולה יותר, בבנין משופץ או חדש, ותוך כך, אתם נהנים מכל החידושים והאבזורים האיכותיים אשר מהם נהנים דיירים שרוכשים דירה בפרויקט בניה הכולל דירות חדשות מקבלן.
נשמע מעולה, נכון?
העניין הוא (וזה רק בינינו) שלכל מי שממליץ על כך, יש אינטרס שהרעיון יישמע לכם מעולה: המדינה – רוצה להכשיר כמה שיותר מבנים לעמידות בפני רעידות אדמה, לעירייה (או לרשות המקומית) ישנו אינטרס להגדיל את כמות יח' הדיור על שטח נתון, והיזמים והקבלנים? הם מרוויחים בפרויקטים כאלה בשל מכירתן של הדירות הנוספות שמכיל כל מבנה חדש או משופץ. כך שבשורה התחתונה, אם ציפיתם שמישהו ייתן לכם תמונת מצב אמיתית על הכדאיות עבורכם לכניסה לפרויקט ספציפי כזה, סביר להניח שאתם עלולים להתאכזב. יותר מזה – אתם עלולים למצוא את עצמכם שקועים עמוק בתוך פרויקט שהסתבך, מתארך, ואתם חיים באתר בניה (או מתוגמלים בדמי שכירות מצומצמים משמעותית) לתקופה ארוכה הרבה יותר מזו שהובטחה לכם.
אתם מתנגדים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין בו ממוקמת דירתכם?
גם כאן, אתם במבוי סתום. זאת, מאחר וחוק "דייר סרבן" בפרויקטים של פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר) עלול להביא עליכם תביעה נזיקית מיתר בעלי הדירות בבניין בגין הנזקים שנגרמו להם עם אובדן הפרויקט.
אז אין לכם נתוני אמת על כדאיות הכניסה לפרויקט, אתם לא יכולים להתנגד, ולכאורה, אתם לבד לגמרי במערכה, כי לכל שאר הנוגעים בדבר יש אינטרס שהפרויקט ייצא לפועל, כשהמחיר הוא הנוחות שלכם.
אבוד לכם לגמרי?
לא בדיוק, כי כאן, נכנס מפקח תמ"א מטעם הדיירים לתמונה.
מהו מפקח תמ"א ומה תפקידו?
תפקיד מפקח תמ"א מטעם בעלי הדירות בבניין מתחלק לשני רבדים – הראשון הוא יכולתו להסביר לדיירים את זכויותיהם ואת כל מה שכרוך בכניסה לפרויקט כזה, והשני, שהוא אפילו יתר חשוב, הוא השמירה וההגנה על האינטרסים של בעלי הדירות מול הקבלן וכל הגופים הנוגעים בדבר. כך שאם חיפשתם את איש המקצוע היחיד בפרויקט הזה שגם יש בידיו את הידע הנדרש כדי לבחון ולנטר את ההתנהלות בפרויקט, וגם יש לו את הרצון והנכונות להגן על האינטרסים שלכם, הנה, מצאתם אותו!
מה, בפועל, עושה מפקח תמ"א?
למעשה, הוא עושה עבורכם את כל מה שאתם הייתם עושים עבור עצמכם, לו היו עומדים לרשותכם הזמן והידע המקצועי הנחוץ. למשל:
- מבצע ניתוח כלכלי של עלויות בניה לעומת שווי הנכס לאחר ביצוע הפרויקט, מנקודת הראות של הדיירים
- מנהל משא ומתן מול יזמים שסוננו היטב
- מזהה את נקודות הכשל הקיימות, ברמה המקצועית, ברמה הכלכלית וברמה החוזית וממליץ על פתרונות בסעיפים שקשורים לתחום ההנדסי / הטכני
- כותב את המפרט הטכני ההנדסי ומבצע משאים ומתנים להשגת המפרט האדריכלי הטוב ביותר
- מבצע בדיקות לתכנון ומעניק המלצות לבעלי הדירות בתחום
- מקבל ומרכז את תוכניות היועצים השונים, ומבצע ניתוח לאיתור טעויות
- מבצע בדיקה מקצועית על החברה הקבלנית ומרכז דו"ח אשר מתייחס לנתוניה השונים
- נפגש עם בעלי הדירות ומסביר על תהליך הבניה, השלבים השונים הכלולים בו, הקשיים שעלולים להתעורר וכד'
- מפקח באמצעות ביצוע ביקורים באתר
- שולח דיווחים לבעלי הדירות ומסמך ריג'קטים ליזם, תוך ניהול טיפול בריג'קטים במהלך הבניה
- בעת הגשת הבניין, הוא מבצע דו"ח בדק ומנהל את תיקוני הריג'קטים
אתם זקוקים לאיש מקצוע שהוא "שלכם",
אתם זקוקים למפקח תמ"א משלכם!
אליהו לאב, מנהל פרויקטים בעל ניסיון רב ומפקח בניה מקצועי, ילווה אתכם, בעלי הדירות, לאורכו של כל התהליך – משלבי תכנון הפרויקט ועד לסיומו, ביחס אישי ובליווי צמוד.
