רוח ההתחדשות הסוערת הסוחפת את ישראל בשנים האחרונות, אינה פוסחת על הערים הגדולות – תל אביב, חיפה, ואיך לא? גם ירושלים. אולם, בד בבד עם הקולות המתלהבים (העיריות, הרשויות המקומיות והקבלנים), נשמעים גם קולות שונים במקצת, בעיקר של דיירים, התוהים מהי אותה תמ"א 38 עליה מדובר, והאם גם להם משתלם להיכנס לסיפור הזה (שבינינו? תוצאתו צריכה להיות משתלמת לנו במיוחד כדי שנהיה מוכנים לעבור את הויה דולורוזה ההתחדשותית הכרוכה בו).
אז יש לנו חדשות רעות וטובות עבורכם:
החדשות הרעות הן שפרויקטים מסוג תמ"א 38 אכן עלולים להסתבך, אבל החדשות הטובות הן שישנה דרך מעולה להימנע מכך – שימוש במפקח תמ"א מטעמכם, הדיירים, שישמש כבא כוחכם המקצועי מול הקבלן או החברה המבצעת את פרויקט התמ"א 38 בבניינכם!
מהי תמ"א 38?
תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38 היא תוכנית המתאר הארצית משנת 2005, אשר מטרתה לעודד בעלי דירות בבניינים לבצע חיזוק המבנה בפני רעידת אדמה לבניינים שההיתר לבנייתם הוצא לפני התאריך 01/01/1980. ואין המדובר בתאריך שנקבע בצורה אקראית, מאחר ורק בשנת 1975 גובש ת"י 413, התקן המחמיר שמטרתו הייתה להבטיח כי הבניין הנבנה עמיד בפני רעידות אדמה. העידוד להצטרפות לתמ"א 38 הגיע, במקור, בדמותם של אישור תוספות בנייה לבניין המחוזק ופטור מתשלום מיסים כהיטל ההשבחה או מס שבח, אשר במצב רגיל, חלים על מי שמעלה את שווי המקרקעין שברשותו. תיקון מס' 3 לתמ"א 38, אשר מגדיל את זכויות הבניה באמצעות אישור לבניית 2.5 קומות נוספות לבניין המחוזק, נוסף בהמשך ומהווה תמריץ נוסף למהססים. אולם לא כל המבנים זכאים להיכלל בפרויקט כזה, מאחר והוא מיועד לחיזוקם של מבנים ששטחם 400 מ"ר ומעלה ו/או על מבנים בני שלוש קומות ויותר, שהצורך בחיזוקם מוכח על ידי ביצוע בדיקות הנדסיות. לחיזוקו של המבנה תידרש הסכמתם של 66% מבעלי הדירות בבניין ואילו להוספת דירות לבניין תידרש הסכמתם של 100% מבעלי הדירות.
מה אתם, הדיירים, מרוויחים מכניסה לפרויקט תמ"א 38?
בעוד הרווח של הקבלן המבצע ברור (דירות נוספות הניתנות למכירה), קיים צורך לחדד את הרווחים הממשיים אותם מפיקים בעלי הדירות בבניין שעבר פרויקט כזה (בנוסף, כמובן, על המגורים בבניין העומד בתקן רעידות האדמה). במסגרת פרויקט כזה, מוגדל שטחה של כל דירה, כאשר תוספת הבניה כוללת ממ"ד תקני. לבניינים המחודשים נוספת מעלית, התשתיות הציבוריות מחודשות ומתקנים הקיימים בבניין מועתקים לגג החדש שנבנה, תוך יצירת גישה בטוחה ונוחה אליהם. על פי הערכות מקצועיות, ביצוע פרויקט כזה מעלה, בממוצע, את ערכה של כל דירה בכ-30%.
אם הכל טוב, אז מה רע?
כידוע, מסיבות שונות ומגוונות פרויקטי בניה עלולים להסתבך ולהתארך, לעיתים, הרבה מעבר לזמן אותו הייתם מוכנים לבלות בבלגן ובאבק הנוצרים, באופן טבעי, בכל פרויקט כזה. גם משכירי דירות בבניין המשופץ עלולים לחוש כי התקופה בה שכר הדירה הנמוך יותר המשולם להם על ידי שוכרי הדירות מתארכת יתר על המידה ופוגעת בהכנסותיהם. אולם לאנשים שאינם אנשי מקצוע בתחום אין את הכלים המתאימים כדי לנטר את עבודתו המקצועית של הקבלן ולפקח עליה, או להגן על האינטרסים של הדיירים מול הגורמים והרשויות השונות. וכאן, נכנס לתמונה מפקח בנייה מטעם הדיירים, אשר תפקידו הוא להגן על האינטרסים שלכם, ולספק לכם את המטריה המקצועית!
כידוע, תוכנית המתאר מאפשרת לכל אחת מהרשויות המקומיות לגבש תוכנית המותאמת לשטחה. אף עיריית ירושלים הכינה את תוכנית כזו (תוכנית מס' 10038) ואת סנוניותיה הראשונות, אנחנו כבר מתחילים לראות ברחבי העיר.
אל תכנסו לפרויקט כזה בלי מפקח תמ"א משלכם!
אליהו לאב, מפקח בניה מקצועי ומנהל פרויקטים מנוסה, מלווה אתכם, הדיירים, כמפקח תמ"א מטעם הדיירים בירושלים ביחס אישי ובליווי צמוד – משלב התכנון ועד לקבלת המפתח לדירתכם החדשה והמרווחת!
